Rękojmia przy sprzedaży rzeczy ruchomych i nieruchomości

Chcąc dokonać zakupu nieruchomości pierwszym krokiem jakim powinniśmy podjąć jest weryfikacja jej stanu prawnego oraz w przypadku zakupu nieruchomości zabudowanych również gruntowna ocena stanu technicznego budynku, zarówno z zewnątrz, jak i wewnątrz. Nikt bowiem nie chciałby zostać zaskoczony jakimiś wadami prawnymi lub fizycznymi zakupionej rzeczy. Podobnie rzecz się ma przy zakupie rzeczy ruchomych. Przeważnie każdy kupujący chce dokonać zakupu rzeczy wolnej od wad. W przypadku gdyby jednak kupujący znalazł się w takiej sytuacji, że dana zakupiona rzecz, np. nieruchomość, posiada wady, wówczas może on skorzystać z uprawnień płynących z rękojmi. 

Instytucja rękojmi została uregulowana w Kodeksie cywilnym w art. 556 i następnych. Ogólnie rzecz ujmując, pozwala ona na pociągnięcie do odpowiedzialności sprzedawcy za wady sprzedanych przez niego rzeczy ruchomych, ale również nieruchomości. Pojęcia tego nie można jednak mylić z gwarancją, albowiem mimo podobnej funkcji, gwarancja „rządzi” się innymi prawami. Rękojmia ustawowo kształtuje pewne uprawnienia oraz roszczenia, z których kupujący może korzystać. Sprzedawca jest bowiem odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Co istotne, odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi ograniczona jest do wad, o których istnieniu kupujący nie miał wiedzy w momencie zawarcia umowy (w przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości) lub w chwili wydania rzeczy (w odniesieniu do rzeczy oznaczonych co do gatunku oraz rzeczy mających powstać w przyszłości). W obecnym stanie prawnym ustawodawca zdefiniował pojęcie wad fizycznych oraz wad prawnych w samym Kodeksie cywilnym. Przez pierwsze z nich rozumie się niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, w szczególności jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. 

O wystąpieniu wad prawnych można z kolei powiedzieć w sytuacji, gdy rzecz ma obciążenia prawne, o których kupujący nie miał wiedzy – np. jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym lub gdy sprzedawca nie miał prawa do jej zbycia. Innymi słowy, zgodnie z art. 5563 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa.

Istnienie wady fizycznej lub prawnej w rzeczy, o której kupujący nie wiedział w momencie zakupu, aktualizuje po jego stronie różnego rodzaju roszczenia i uprawnienia jednostronnie kształtujące prawo. Przede wszystkim kupujący może korzystając z przysługujących mu roszczeń żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Może także wykorzystać uprawnienia prawo kształtujące i złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania w sytuacji, gdy wada była już usuwana lub sprzedający wymieniał rzecz na wolną od wad. Szczególne przywileje ma kupujący będący konsumentem. Może on bowiem zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady. Nie dotyczy to przypadku, gdy doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. 

Jak przyjmuje się w doktrynie „Obniżenie ceny postrzegane jest jako najprostszy i najmniej uciążliwy sposób ochrony kupującego w ramach instytucji rękojmi – podstawowym skutkiem jego realizacji jest obowiązek sprzedawcy niezwłocznego zwrotu odpowiedniej części uzyskanej tytułem ceny kwoty” (por. E. Gniewek, P. Machnikowski – red., Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021). Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Dosyć często dochodzi do sporów pomiędzy stronami na tle obniżenia ceny, zwłaszcza podczas zakupu nieruchomości. W takiej sytuacji, gdy sprzedawca, np. deweloper, kwestionuje skuteczność i zasadność złożonego przez kupującego oświadczenia o obniżeniu ceny, kupujący, może wystąpić do właściwego sądu przeciwko sprzedawcy z powództwem o zapłatę polegającym na żądaniu zwrotu różnicy pomiędzy wartością uiszczonej na rzecz sprzedawcy ceny, a ceną obniżoną wskutek złożonego oświadczenia. Zwykle taki proces wymaga uczestnictwa biegłego, który wylicza właściwą wartość obniżonej ceny. Co ciekawe, w sytuacji gdyby uprawniony z tytułu rękojmi znalazł się po stronie pozwanej w procesie, to może on także bronić się przed żądaniem pozwu podnosząc procesowy zarzut obniżenia ceny. Sytuacja taka często występuje w sporach budowlanych, dotyczących umów o roboty budowlane, do których odpowiednio znajdują zastosowanie właśnie m.in. przepisy o rękojmi przy sprzedaży. 

Odstąpienie od umowy jest najdalej idącym uprawnieniem wynikającym z rękojmi, albowiem prowadzi do unicestwienia skutków zawartej umowy sprzedaży. Oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy wywołuje skutki ex tunc, tzn. wstecz, co powoduje powrót do stanu sprzed zawarcia umowy. Oznacza to konieczność wzajemnego zwrotu świadczeń spełnionych przez strony. Kupujący winien w takim przypadku dokonać zwrotu zakupionej rzeczy dla sprzedawcy, a sprzedawca winien zwrócić kupującemu otrzymaną cenę. W szczególnych przypadkach obowiązki te mogą nie powstać lub ulec wyłączeniu, czy też ograniczeniu. Ma to miejsce w sytuacji, w której wada nie jest istotna lub sprzedawca skorzysta ze swoich kontruprawnień (wymiany rzeczy na wolną od wad lub naprawy rzeczy) – zob. E. Gniewek, P. Machnikowski – red., Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021. Mając jednak na uwadze sytuację kupującego, w przypadku kwestionowania przez sprzedawcę skuteczności odstąpienia od umowy sprzedaży, niezależnie czy dotyczy to rzeczy ruchomej, czy nieruchomości, kupujący może wystąpić do sądu z powództwem o zapłatę polegającym na żądaniu zwrotu całości uiszczonej ceny. 

Wskazane powyżej uprawnienia – żądanie obniżenia ceny i odstąpienie od umowy, mają charakter uprawnień kształtujących prawo. Oznacza to, że dla swej skuteczności, oświadczenia w tym zakresie muszą zostać złożone drugiej stronie, a przynajmniej powinny one do niej dotrzeć w taki sposób, aby mogła się z nimi zapoznać. 

Co istotne, odstąpienie od umowy, jak wspomniano, wywołuje konieczność zwrotu spełnionych świadczeń, czyli wywołuje skutki również w sferze rzeczowej. W judykaturze i doktrynie istnieje spór co do tego, czy samo odstąpienie od umowy powoduje zwrotne przeniesienie prawa własności rzeczy na rzecz sprzedawcy, czy też wymagana jest do tego dodatkowa czynność. Przyjmuje się jednak, iż sytuację tę należy różnicować w zależności od tego, czy konkretny przypadek dotyczy rzeczy ruchomej, czy nieruchomości. I tak zatem, w ślad za Sądem Najwyższym należy przyjąć, że odstąpienie od umowy sprzedaży rzeczy ruchomej powoduje przejście własności tej rzeczy z powrotem na zbywcę(por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 27.02.2003 r., sygn. akt III CZP 80/02). Natomiast przy realizacji prawa odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości, dla wywołania skutku rzeczowego przejścia prawa własności z powrotem na sprzedawcę, winno się zawrzeć umowę “zwrotnie” przenoszącą własność na sprzedawcę lub skorzystać z sądowego zastępczego oświadczenia woli. Umowa sprzedaży nieruchomości jest bowiem umową o podwójnym skutku: zobowiązująco – rozporządzającym (por. E. Gniewek, P. Machnikowski – red., Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021). 

Warto jeszcze wspomnieć o terminach w jakich opisane wyżej roszczenia i uprawnienia można realizować. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, gdy wada zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat od wydania rzeczy kupującemu, a gdy dotyczy to wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu. Zatem aby móc skorzystać z rękojmi, wada w rzeczy ruchomej musi zostać stwierdzona w ciągu dwóch lat od otrzymania rzeczy, a w przypadku nieruchomości w ciągu pięciu lat. Jeżeli wada zostanie już stwierdzona w ww. terminach, wówczas kupujący ma jeden rok, liczony od daty stwierdzenia wady, na realizację swoich roszczeń i uprawnień – może zażądać usunięcia wady, wymiany rzeczy na wolną od wad, obniżenia ceny lub złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy. 

W aktualnym stanie prawnym w art. 568 § 2 i 3 k.c. rozróżnia się roszczenia oraz uprawnienia prawo kształtujące. Ma to bowiem istotne znaczenie dla zdefiniowania charakteru ww. rocznego terminu na podjęcie działań przez kupującego. Uprawnieniami prawo kształtującymi, jak wyżej wspomniano, są obniżenie ceny oraz odstąpienie od umowy. Oznacza to, że powołany wyżej roczny termin na skorzystanie z tych uprawnień ma charakter terminu zawitego. W konsekwencji, niepodjęcie określonej czynności przez kupującego w tym terminie powoduje definitywne wygaśnięcie rzeczonego uprawnienia. Jednak termin ten, z racji, że jest terminem zawitym, może być zmieniany przez strony w umowie (por. M. Tulibacka, w: Kodeks cywilny. Komentarz, red. prof. dr hab. Konrad Osajda, Legalis 2021). Jeśli zaś chodzi o roszczenia, jakimi są roszczenie o usunięcie wady i wymiany rzeczy na wolną od wad, to muszą one zostać zrealizowane w ww. rocznym terminie, albowiem po jego upływie strona przeciwna może podnieść zarzut przedawnienia. Jednak dopiero zarzut strony przeciwnej spowoduje, że kwestia przedawnienia będzie badana. Co więcej, mimo że roszczenia te będą przedawnione, to nie wygasają, jak to ma miejsce przy uprawnieniach obwarowanych terminem zawitym. Przekształcają się one bowiem w zobowiązania naturalne, które jedynie nie mogą być przymusowo egzekwowane.

Reasumując, rękojmia jest instytucją prawną, która dosyć dobrze chroni kupującego przed wadami rzeczy sprzedanej. Przysługuje mu bowiem szereg roszczeń i uprawnień, z których może korzystać. Musi jedynie pamiętać o stosunkowo krótkich terminach, w których roszczenia i uprawnienia winien realizować. 

Przewiń do góry