Na czym polega zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie nieruchomości jest instytucją uregulowaną w przepisach 172 i dalszych Kodeksu cywilnego i jest sposobem na nabycie nieruchomości przez jej posiadacza samoistnego, niebędącego właścicielem. Aby było to możliwe, konieczne jest nieprzerwane posiadanie przez okres 20 lat w dobrej wierze. Posiadacz, który uzyskał nieruchomość w złej wierze nabywa nieruchomość po upływie 30 lat.
Nabycie własności nieruchomości następuje z mocy prawa, skutek zasiedzenia, jednak to sąd musi potwierdzić spełnienie warunków zasiedzenia.
Nie istnieją podmiotowe przesłanki zasiedzenia nieruchomości co oznacza, że każdy może nabyć własność nieruchomości poprzez zasiedzenie.
Nabyć w drodze zasiedzenia można jedynie te nieruchomości, które mogą być przedmiotem własności, czyli nieruchomości gruntowe, budynkowe czy lokalowe, stanowiące odrębną własność lokalu. Wyłączone od zasiedzenia są natomiast części składowe innych nieruchomości np. pokój, schowek. Możliwe jest również zasiedzenie służebności gruntowej, jednak wymaga ono korzystania z trwałego i widocznego urządzenia, jak np. słupy energetyczne.
Na czym polega posiadanie samoistne?
Stanowi ono jedną z przesłanek konieczną do spełnienia, aby móc zasiedzieć nieruchomość. Jego definicja znajduje się w art. 336 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada daną rzecz tak, jak właściciel. Wynika z tego, że wykluczone jest nabycie w drodze zasiedzenia nieruchomości, jeśli osoba, która posiada nieruchomość nie zachowuje się jak właściciel, dotyczy to w szczególności dzierżawcę bądź najemcę.
Posiadacz samoistny musi udowodnić, że pozostawał w uzasadnionym przekonaniu, że wykonuje uprawnienia właścicielskie.
Termin niezbędny do zasiedzenia
Podmiot zmierzający do zasiedzenia nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, musi posiadać rzecz nieprzerwanie przez okres dwudziestu bądź trzydziestu lat, co uzależnione jest od wystąpienia dobrej bądź złej wiary posiadacza. Jeżeli posiadacz napotkał przemijające przeszkody w swoim posiadaniu bieg terminu nie ulega przerwaniu.
W przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest małoletni, proces zasiedzenia nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez tą osobę.
Wedle art. 176 kodeksu cywilnego, jeśli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Oznacza to, że posiadacz samoistny, którego rodzice również zajmowali daną nieruchomość ma możliwość doliczenia czasu posiadania do swojego. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
Posiadanie w dobrej wierze
Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo, a w złej wierze jest ten, kto wie albo powinien wiedzieć, że wykonywane prawo nie przysługuje jemu, lecz innej osobie W przypadku dobrej wiary posiadacza samoistnego zasiedzenie nieruchomości następuje po upływie dwudziestu lat takiego posiadania. Z tego rodzaju sytuacją mamy do czynienia wówczas, gdy posiadacz włada nieruchomością nie mając świadomości, że nie przysługuje mu prawo własności.
Zgodnie z utrwalonym poglądem doktryny kryterium oceny charakteru posiadania z punktu widzenia dobrej lub złej wiary, stanowiącego przesłankę nabycia nieruchomości w określonym terminie jest stan świadomości posiadacza w chwili uzyskania posiadania. W tym względzie posiadacz samoistny powołuje się na domniemanie dobrej wiary wynikające z przepisów art. 7 kodeksu cywilnego. Błędne przekonanie posiadacza o istnieniu prawa musi być usprawiedliwione w danych okolicznościach. Z dobrą wiarą mamy do czynienia przykładowo, jeśli zakupiono nieruchomość od osoby niebędącej właścicielem.
Zasiedzenie Nieruchomości – Posiadanie w złej wierze
Zła wiara przy zasiedzeniu nieruchomości, polega na świadomości posiadacza samoistnego, że nie przysługuje mu prawo jej własności. Dotyczy to osób, które zajęły nieruchomość nielegalnie bądź po zakończeniu dzierżawy bądź najmu nie wydały nieruchomości.
Zasiedzenie następuje z mocy prawa, po spełnieniu warunków niezbędnych do stwierdzenia nabycia przez zasiedzenie.
Zasiedzenie Nieruchomości – Postępowanie przed sądem
Do stwierdzenia zasiedzenia i uzyskania wpisu do księgi wieczystej, świadczący o zmianie właściciela nieruchomości, konieczne jest złożenie wniosku do sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości. We wniosku należy wskazać okoliczności z których wynika początek biegu terminu zasiedzenia oraz spełnienie przesłanek zasiedzenia. Sprawa rozpoznawana jest w postępowaniu nieprocesowym. Sąd po jego pozytywnym rozpoznaniu, wydaje postanowienie o stwierdzenie nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia. Dokument ten potwierdza nabycie własności i pozwala na wpis prawa własności do księgi wieczystej.
Stronami postępowania o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie jest również właściciel nieruchomości. Wnioskodawca nie musi jednak wskazywać go we wniosku o zasiedzenie, Sąd z urzędu zamieści ogłoszenie informujące o toczącym się postępowaniu. Właściciel prawdopodobnie będzie dążył do obalenia twierdzeń posiadacza samoistnego, przede wszystkim faktu posiadania oraz upływu lat, świadczącego o dobrej bądź złej wierze.
Wniosek o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie wynosi 2000 zł. Po pozytywnym zakończeniu postępowania, należy opłacić wniosek o wpis w księdze wieczystej w wysokości 200 zł. Wraz ze stwierdzeniem zasiedzenia, nowego właściciela będzie obciążał podatek od nieruchomości oraz od nabycia w tej drodze własności nieruchomości.
Należy pamiętać, że samo złożenie wniosku nie gwarantuje wydania postanowienia, zgodnego z żądaniem. Konieczne jest zbadanie wniosku oraz udowodnienie spełnienia warunków zasiedzenia. Dowodami nie będą jedynie dokumenty, ale przede wszystkim, szczególnie przy nabyciu w złej wierze, zeznania świadków, którzy potwierdzą samoistne posiadanie. Warto udać się do Kancelarii prawa nieruchomości, zajmującą się obsługą nieruchomości, by pomogła w przejściu przez postępowanie, począwszy od zebrania dokumentów oraz udowodnienia przesłanek zasiedzenia, jak również obalenie twierdzeń uczestników wezwanych w sprawie, podważających zasadność wniosku.
Jeżeli potrzebujesz konsultacji – skontaktuj się!