Na co dzień mamy do czynienia z różnymi rodzajami umów: umowa o pracę, umowa najmu czy sprzedaży mieszkania. Nawet w trakcie robienia codziennych zakupów spożywczych zawieramy umowy kupna – sprzedaży. Każda umowa to kwestia indywidualna, ale istnieje kilka uniwersalnych wskazówek tego jak ją sporządzić, by była dobra i chroniła nasze interesy.
Co to jest umowa
Kodeks cywilny definiuje umowę jako czynność prawną, w której co najmniej dwie strony składają zgodne oświadczenia woli, dzięki którym ustalają wzajemne prawa i obowiązki. Rozłóżmy tę definicję na czynniki pierwsze zastanawiając się nad tym czym jest czynność prawna oraz oświadczenie woli.
Czynność prawna polega na złożeniu przez jedną lub więcej osób oświadczenia woli, którego celem jest wywołanie określonych skutków prawnych. Aby do tego doszło czynność musi opierać się na ważnym oświadczeniu woli. Zgodnie z art 60. k.c, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej. Oznacza to, że oświadczenie woli może być wyrażone w każdej formie, o ile jest na tyle jasne, że nie budzi wątpliwości.
Po tym wyjaśnieniu, łatwo wysunąć wniosek, że umowa może zostać zawarta nie tylko na piśmie, ale także ustnie lub drogą elektroniczną. Niektóre rodzaje umów wymagają specjalnej formy np. aktu notarialnego (o czym więcej w dalszej części wpisu).
Warto zaznaczyć, że aby doszło do zawarcia umowy oświadczenia woli wszystkich stron muszą być zgodne. Jedna z podstawowych zasad prawa cywilnego – zasada swobody umów – mówi o tym, że strony mogą ułożyć stosunek prawny dowolnie, według własnego uznania. Nie są one ograniczone do katalogu umów wskazanego przez ustawodawcę i mogą tworzyć różne rodzaje w zależności od swoich potrzeb. Jedynym ograniczeniem jest to, że treść ani cel umowy nie mogą sprzeciwiać się naturze stosunku, zasadom współżycia społecznego, ani ustawie. Strony mogą zatem umówić się na wszystko, co jest prawnie dozwolone np. wybrać kontrahenta, treść oraz formę umowy.
Sposoby zawarcia umowy
Kodeks cywilny wyróżnia cztery sposoby zawierania umów: tryb ofertowy, negocjacje, aukcję i przetarg.
Zgodnie z art. 66 § 1 k.c. ofertą jest oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy, jeżeli określa ono istotne postanowienia tej umowy. Istotne postanowienia to np. określenie przedmiotu i ceny sprzedaży. Oferta musi także wyrażać wolę jej zawarcia oraz być skierowana do adresata. Jeśli powyższe warunki nie są spełnione to mamy do czynienia z zaproszeniem do zawarcia umowy, a nie z ofertą. Zawarcie umowy w trybie ofertowym następuję na skutek przyjęcia oferty w okresie jej ważności. Okres związania ofertą nie musi zostać oznaczony. Co do zasady złożenie oferty ma charakter nieodwołalny – oferent nie może jej wycofać. Istnieją wyjątki od tej reguły, które dotyczą przedsiębiorców. Przedsiębiorca-oferent może odwołać ofertę, jeśli oświadczenie o jej odwołaniu zostanie złożone drugiej stronie zanim wyśle ona oświadczenie o przyjęciu oferty oraz gdy w ofercie nie określono terminu jej przyjęcia lub nie zastrzeżono, że jest nieodwołalna.
Drugim sposobem zawarcia umowy są negocjacje. Strony składają sobie wzajemnie propozycje, których celem jest porozumienie stron co do wszystkich postanowień umowy. W praktyce w drodze negocjacji zawierane są zwykle umowy bardziej złożone i nietypowe.
Kolejne sposoby, czyli aukcja i przetarg, również polegają na składaniu ofert. Różnica polega na tym, że odbywa się to w odpowiedniej procedurze, w która zaangażowane jest kilka podmiotów będących potencjalnymi kontrahentami. Do rozpoczęcia procedury konieczne jest ogłoszenie o aukcji lub przetargu, które musi określać czas, miejsce, przedmiot oraz warunki aukcji / przetargu. Kolejnym krokiem jest składanie ofert przez zainteresowane podmioty, z których podmiot ogłaszający wybiera tą, która jest dla niego najkorzystniejsza. Aukcja wiąże się z jednoczesna obecnością (fizyczną lub za pomocą środków przekazu) uczestników, którzy składają oferty. Każda kolejna powinna być korzystniejsza od poprzednie. Zawarcie umowy następuje w momencie przebicia. Przetarg polega na składaniu ofert zawarcia umowy przez uczestników (najczęściej w formie pisemnej). Po upływie czasu na ich składanie dochodzi do wyboru najkorzystniejsze.
Formy umowy
Wspomnieliśmy już, że umowa może zostać zawarta w dowolnej formie, o ile ustawa nie stanowi inaczej. Kodeks cywilny określa najbardziej typowe formy zawierania umów. Są to: forma pisemna (także elektroniczna), z podpisem notarialnie poświadczonym, z datą pewną, czyli urzędowym poświadczeniem daty oraz akt notarialny.
Najpopularniejsza jest zwykła forma pisemna, w której wymagane jest złożenie własnoręcznych podpisów przez strony na dokumencie zawierającym ich oświadczenie woli. Umowę można zawrzeć także wymieniając się dokumentami, które obejmują oświadczenie woli co najmniej jednej strony i są przez tę stronę podpisane. Warto zadbać o to, aby umowa zawierała PESEL oraz miejsce zamieszkania stron, a ich podpisy znalazły się pod treścią umowy,
Inne formy zawarcia odnoszą się do konkretnych rodzajów umów – część z nich wymaga odpowiedniej formy prawnej pod rygorem nieważności. I tak, obowiązek zawarcia umowy w formie z podpisem notarialnie poświadczonym dotyczy np. zbycia udziałów w spółce, z datą pewną np. ustanowienia zastawy na prawach, a w formie aktu notarialnego np. w przypadku przeniesienia własności nieruchomości. Niezachowanie odpowiedniej, określonej ustawowo formy, wiąże się z nieważnością czynności prawnej.
Co powinna zawierać umowa, aby była ważna
Mimo że zgodnie z zasadą swobody umów strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, to mogą one modyfikować jedynie treść tych przepisów, które mają charakter względnie obowiązujący. Istnieją pewne uniwersalne elementy, które co do zasady każda umowa musi zawierać, aby mogła zostać uznana za ważną.
- nazwa umowy (np. umowa sprzedaży, umowa najmu)
- oznaczenie daty i miejsca zawarcia
- oznaczenie stron (imię i nazwisko lub nazwa spółki, PESEL lub KRS spółki, miejsce zamieszkania lub siedziba spółki)
- zasadnicza część umowy (nie ma sztywnych reguł, bo każda umowa jest inna ale niektóre elementy powinien zawierać każdy kontrakt np. określenie przedmiotu umowy – czyli tego na co strony się umawiają)
- oświadczenie stron
- zabezpieczenie sposobu spełnienia świadczeń (warunki w przypadku niewywiązania się z ustaleń)
- oznaczenie czasu obowiązywania umowy, sposobu jej rozwiązania
Autor: Aleksandra Łukaszewicz