Miałyśmy ostatnio okazję wypowiedzieć się dla Wyborcza.biz https://wyborcza.biz/biznes/0,177151.html w sprawie głośnego konfliktu dotyczącego ograniczania najemcom dostępu do miejsc parkingowych na warszawskim osiedlu.
Jak doszło do sporu?
Wspólnota mieszkaniowa zdecydowała, że z parkingu mogą korzystać wyłącznie właściciele lokali – najemcom powiedziano: „dziękujemy”.
W naszym komentarzu podkreślamy m.in., że:
👉 wspólnoty mieszkaniowe nie mają uprawnień do samodzielnego kształtowania organizacji ruchu ani egzekwowania kar wobec użytkowników dróg,
👉 dzierżawa gruntu komunalnego nie uprawnia do całkowicie swobodnego nim dysponowania – obowiązuje nadal prawo powszechne i zasady współżycia społecznego,
👉 najemcy mają prawo korzystać z części wspólnych nieruchomości, tak jak właściciele – w tym także z miejsc parkingowych.
Zachęcamy do lektury artykułu Gazety Wyborczej z naszym komentarzem:
Dziękujemy redakcji za zaproszenie do rozmowy
📍 RPR LEGAL – Radcowie Prawni i Adwokaci
Komentarz opracowały: 👩⚖️ Anna Rojek, radca prawny👩⚖️ Anna Wiśniewska, aplikantka radcowska
Całość naszego komentarza zamieszczamy w tekście poniżej:
Walka o parking w centrum Warszawy. Mieszkańcy: „Wspólnota wodzi za nos miasto” – komentarz do artykułu
Spór o drogę dojazdową między Wspólnotą Mieszkaniową Boya 4A a mieszkańcami sąsiedniego budynku przy ul. Boya-Żeleńskiego w Warszawie to nie tylko lokalny konflikt, ale przykład głębszego, systemowego problemu – braku skutecznych mechanizmów nadzoru nad wykorzystywaniem gruntów komunalnych oraz niejasności w zakresie relacji między uprawnieniami wspólnot mieszkaniowych a kompetencjami gmin jako właścicieli nieruchomości publicznych.
Jak wskazano w treści komentowanego artykułu, teren będący przedmiotem sporu – droga dojazdowa między budynkami – znajduje się w strefie zamieszkania. Taki status prawny wiąże się z określonymi obowiązkami, zarówno dla kierowców, jak i dla zarządców terenu.
Strefy zamieszkania wyznacza się – zgodnie z ich nazwą – na osiedlach mieszkaniowych, gdzie nadrzędnym celem jest zapewnienie bezpieczeństwa pieszym, w szczególności dzieciom. W związku z tym obowiązują tam rygorystyczne zasady dotyczące zarówno dopuszczalnej prędkości, jak i sposobu parkowania. Przepisy ustawy o ruchu drogowym w sposób jednoznaczny określają zasady zatrzymywania pojazdów w strefach zamieszkania. Zgodnie z art. 49 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. Prawo o ruchu drogowym (Dz.U.2024.1251) parkowanie w strefach zamieszkania dozwolone jest wyłącznie w miejscach do tego wyznaczonych. Niedopuszczalne jest zatem zarówno krótkotrwałe, jak i długotrwałe zatrzymywanie pojazdów – także tych posiadających identyfikatory uprawniające do parkowania – na chodnikach oraz na drodze dojazdowej. Wszelkie zmiany w organizacji ruchu w tej strefie wymagają uprzedniego zatwierdzenia przez właściwy organ administracyjny. Jakakolwiek samowolna ingerencja w obowiązujące zasady nie znajduje podstawy prawnej.
Tymczasem Wspólnota Mieszkaniowa Boya 4A, choć formalnie dzierżawi część tego terenu od miasta, przekroczyła swoje uprawnienia, dokonując samowolnej ingerencji w sposób jego użytkowania. Bez wymaganej zgody i wbrew zatwierdzonemu projektowi organizacji ruchu wprowadziła własne oznaczenia dopuszczające parkowanie wzdłuż drogi dojazdowej, a następnie powierzyła firmie prywatnej – Europark – egzekwowanie opłat za postój, nadając im charakter kar finansowych.
Tego rodzaju działania nie tylko stoją w sprzeczności z obowiązującym porządkiem prawnym, ale również stanowią próbę bezprawnego przejęcia kompetencji zastrzeżonych ustawowo dla organów administracji publicznej. Wspólnota mieszkaniowa, działająca jako podmiot dzierżawiący nieruchomość leżącą na gruntach gminnych nie posiada uprawnienia do samodzielnego kształtowania organizacji ruchu drogowego, ani też do ustanawiania i egzekwowania systemu sankcji wobec użytkowników drogi. Zgodnie z art. 10 ust. 7 ustawy z dnia 20 czerwca 1997 r. – Prawo o ruchu drogowym, zarządzanie ruchem na drogach wewnętrznych – w tym także w strefach ruchu i zamieszkania – należy do podmiotu, który faktycznie zarządza terenem. W przypadku gruntów komunalnych funkcję tę pełni odpowiedni organ gminy, np. Zarząd Gospodarowania Nieruchomościami. W praktyce oznacza to, że to właśnie ten podmiot odpowiada za przygotowanie projektu organizacji ruchu, obejmującego m.in. rozmieszczenie znaków pionowych i poziomych, oraz za jego formalne zatwierdzenie.
Dzierżawa terenu stanowiącego własność gminy nie może być traktowana jako uprawnienie do wyłącznego i swobodnego dysponowania nim – zwłaszcza w sposób, który narusza prawa innych mieszkańców lub pozostaje w sprzeczności z przepisami ustawowymi. Oznakowanie – nawet na drogach wewnętrznych – wymaga zatwierdzenia przez właściwy organ administracyjny, w tym przypadku Zarząd Gospodarowania Nieruchomościami lub urząd dzielnicy. Obowiązujące przepisy nie przyznają wspólnocie mieszkaniowej kompetencji administracyjnych w zakresie wprowadzania oznakowania drogowego – musi ona działać w ramach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (np. za zgodą większości współwłaścicieli) i uzgodnień z właścicielem terenu. W praktyce oznacza to, że bez formalnej zgody organu administracji lub właściciela gruntu wspólnota nie powinna samodzielnie instalować stałych znaków drogowych na drodze. Jeśli zatem Wspólnota Mieszkaniowa Boya 4A, działając jako dzierżawca, przekształciła część drogi dojazdowej w strefę parkowania, naruszając tym samym ustalone zasady użytkowania terenu, doszło do istotnego pogwałcenia warunków umowy. W konsekwencji zarówno samowolne wprowadzenie oznakowania dopuszczającego postój w miejscach niedozwolonych, jak i przekazanie uprawnień do poboru opłat prywatnej firmie, należy uznać za działania sprzeczne z prawem i interesem publicznym – wymagające natychmiastowej interwencji ze strony organów nadzorczych.
Obowiązek nadzoru nad prawidłowym użytkowaniem mienia komunalnego oraz zapewnienia równego dostępu do przestrzeni wspólnej spoczywa na Zarządzie Gospodarowania Nieruchomościami. Wieloletnie ignorowanie sygnałów o nieprawidłowościach, aneksowanie umowy bez weryfikacji stanu faktycznego i brak skutecznej reakcji na nielegalne oznakowanie – to przykład administracyjnej bezczynności, która pogłębiła lokalny konflikt i doprowadziła do utraty zaufania mieszkańców do instytucji publicznych. Z prawnego punktu widzenia miasto powinno niezwłocznie przywrócić zgodność organizacji ruchu z obowiązującymi przepisami, rozważyć zmianę lub wypowiedzenie umowy dzierżawy, jeśli jej przedmiot był nadużywany, a także zapewnić mieszkańcom Boya 4 realny dostęp do ich własnych mieszkań.